Курортная недвижимость в России продолжает пользоваться высоким спросом. Покупатели открывают для себя новые рынки, такие как Архыз, Сочи, Крым и другие. Но и за рубежом ещё остаются направления, доступные для россиян. Одно из наиболее интересных в 2024 году — Бали.
Краткий обзор спроса и цен
Недвижимость на Бали в последние годы пользуется повышенным вниманием со стороны иностранных покупателей, в том числе из России (5-е место по количеству сделок). За 2023 год спрос на жилье на индонезийском острове вырос на 15 % по сравнению с предыдущим годом. И хотя в 2024 году он снизился примерно на 2 % (а по итогам года может просесть на 3—4 %, до 2 700—2 800 сделок), интерес к балийскому рынку остаётся на высоком уровне.
Это объясняется в том числе огромной популярностью Индонезии в целом и Бали в частности среди туристов, особенно на фоне ужесточения правил посещения европейских городов для обладателей российских паспортов. Так, с января по июль страна приняла 7,8 млн туристов, цифровых кочевников, экспатов и инвесторов, включая 100 тысяч граждан РФ. Что важно, 90 % россиян приезжают именно на Бали.
Индонезийские власти ожидают, что по итогам 2024 года количество российских гостей будет вдвое выше, чем в рекордном 2023 году, когда страну посетили 161 тысяча россиян. Этому способствует запуск прямых рейсов на Бали.
Другие факторы, подстёгивающие спрос среди иностранцев — растущая экономика (ежегодный прирост ВВП составляет около 5 %), низкая инфляция (3—5,5 %), крепкая местная валюта (рупия), стабильная политическая ситуация.
При этом Бали сложно назвать недорогим рынком недвижимости, цены там вполне сопоставимы с наиболее популярными направлениями (Абу-Даби, Дубай, Таиланд, Турция). Средний чек сделок по покупке жилья на острове по итогам трёх кварталов 2024 года составил 270 000 долларов, что на 20 % больше, чем в январе — сентябре 2023 года.
В то же время недвижимость на Бали имеет ряд преимуществ перед другими курортными странами: круглогодичная сезонность, более высокая доходность (14—18 % годовых, втрое выше, чем в Дубае, Турции и на Кипре) и низкий срок окупаемости (4—6 лет — в 2 раза меньше, чем в указанных странах).
Популярные форматы и локации
Можно выделить несколько основных форматов недвижимости, которые востребованы у иностранных покупателей на Бали:
- виллы с бассейном и садом в комьюнити закрытого типа;
- дома с видом на море;
- апартаменты с современным дизайном;
- проекты с развитой инфраструктурой, такой как бассейны, спа-центры и рестораны.
В некоторых проектах застройщики предлагают отделку под ключ и даже мебель, всё это уже входит в стоимость.
Кроме того, на острове представлено множество мировых гостиничных брендов (Hyatt Regency, Courtyard, Marriott, Bulgari и другие), и их количество постоянно пополняется. Это привлекает новых покупателей, желающих приобрести апартаменты в новом комплексе под управлением международного оператора.
Среди инвесторов на Бали популярны следующие локации:
Убуд — город в центре острова, известный своей культурой и искусством. Здесь можно найти множество проектов недвижимости, включая виллы, дома и апартаменты. Средняя стоимость жилья — 318 000 долларов, минимальная — 75 000;
Санур — район в центрально-восточной части острова, популярный среди туристов и экспатов с детьми, поскольку имеет развитую инфраструктуру для прогулок, включая оборудованную набережную. Отличается наличием сильного европейского комьюнити. Здесь также есть много проектов недвижимости, которые подходят для инвестиций. Средняя стоимость жилья — 400 000 долларов, минимальная — 330 000;
Кута — один из старейших и самых доступных туристических районов Бали. Имеет разнообразную инфраструктуру для жизни и отдыха: ТЦ, аквапарк, кинотеатр, брендовые бутики, сёрфшколы. Однако при этом в районе нет международных школ и детских садов. Средняя стоимость жилья — 200 000 долларов, минимальная — 90 000;
Улувату — район на юго-западном побережье острова Бали. Является магнитом для сёрферов со всего мира. В Улувату есть всё для комфортной жизни и отдыха: отели, кафе и рестораны, ТЦ, спа-салоны, водные аттракционы, большое количество пляжей, даже музей с коллекцией работ европейских живописцев. Средняя стоимость жилья — 300 000 долларов, минимальная — 80 000;
Чангу — прибрежный район на юго-западном побережье острова, один из наиболее быстроразвивающихся на Бали. Инфраструктура Чангу довольно разнообразна. Здесь есть несколько песчаных пляжей, которые подходят и для занятия сёрфингом, множество кафе и баров, фитнес-клубов, коворкингов, супермаркетов, круглосуточных клиник. Также работают международные школы, детские сады и ясли. Средняя стоимость жилья — 160 000 долларов, минимальная — 110 000;
Нуса-Дуа — ещё один популярный туристический район, расположенный на юге острова. В ближайшей перспективе планируется его бурное развитие. Здесь находятся роскошные отели, виллы и апартаменты. Средняя стоимость жилья — 250 000 долларов, минимальная — 200 000;
Букит — полуостров в южной части острова. Из-за наличия больших свободных участков под застройку именно здесь сейчас больше всего новых люксовых проектов и, следовательно, инвестиций. Причём на Буките запланировано создание комплексов с огромными территориями и собственной отельной инфраструктурой, а также образовательными учреждениями для детей прямо внутри проектов. Также район идеально подходит для любителей сёрфинга. Средняя стоимость жилья — 150 000 долларов, минимальная — 90 000.
Стратегии инвестирования в недвижимость на Бали
Основная доля покупателей (70—80 %) — инвесторы, приобретающие жильё для последующей сдачи в аренду. Средняя арендная ставка при посуточной сдаче жилья на Бали составляет 150 долларов. При этом в зависимости от района она может варьироваться от 50—150 долларов в сутки (Убуд) до 200—300 долларов (Чангу).
Также сохраняется высокая активность покупателей, приобретающих апартаменты и виллы для перепродажи. В самых ликвидных проектах прибыль инвестора после выхода из него может достигать 50 и даже 85 %.
Можно выделить 4 основные стратегии инвестирования в недвижимость на Бали, выбор каждой из них зависит от целей инвестора, его финансовых возможностей и готовности к риску:
- «купить и держать» (off plan) — суть этого подхода в том, что инвестор приобретает недвижимость на начальных этапах строительства или даже на стадии проекта и сохраняет её в течение длительного периода. В этом случае собственник не ожидает получения выгоды как можно скорее и нацелен на рост цены актива в долгосрочной перспективе;
- «купить и держать» (готовый юнит) — схема идентична первой, с той лишь разницей, что теперь речь идёт о готовых объектах недвижимости — например, апартаментах или виллах в уже построенных и сданных в эксплуатацию комплексах;
- «флиппинг» — при такой стратегии инвестор приобретает старый и, как правило, изношенный объект недвижимости, требующий серьёзного обновления. После покупки новый владелец проводит ремонт или даже полную реновацию, благодаря чему стоимость недвижимости существенно возрастает. Затем инвестор продаёт её, зарабатывая на разнице цен. Однако флиппинг подходит лишь для опытных инвесторов, которые, во-первых, обладают достаточным свободным капиталом для покупки объекта и проведения всех работ в нём, а во-вторых, имеют возможность оперативно привести объект в порядок (своими силами или с привлечением подрядчиков) и перепродать его. Помимо этого, ещё до покупки необходимо грамотно оценить потенциал недвижимости и расходы на её обновление;
- смешанная стратегия (портфельное инвестирование) — согласно такому подходу инвестор вкладывает деньги не в один объект, а в несколько. При этом их доходность и окупаемость могут быть разными, как и стратегии инвестирования: например, один объект будет перепродан после сдачи проекта в эксплуатацию, второй — сдан в аренду, третий останется у собственника и станет постепенно расти в цене. Однако прежде чем скупать активы, следует проконсультироваться с экспертами, которые помогут определить риск-профиль, выбрать подходящие объекты и проанализировать возможные стратегии по каждому из них. Иначе есть серьёзный риск просто потерять время и деньги, оставшись с неликвидными активами на руках.
Генеральный директор международной компании Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская
Что будет с рынком недвижимости Бали дальше
По прогнозам аналитиков Golden Brown Group, в четвёртом квартале 2024 года спрос на балийскую недвижимость останется на высоком уровне. Мы видим, что на рынок вышло много крупных проектов мирового уровня. Поэтому иностранные покупатели продолжат и дальше скупать жильё на острове. Тем более что в ближайшие 2 года на Бали ожидается появления ряда новых элитных проектов апартаментов, особенно в районах Чангу и Меласти.
+7 985 762 37 66
goldenbrown.group
