Генеральный директор компании «Инвестстройком» Мария Синицина — о «правильных» новостройках, законопослушных застройщиках и сегодняшних реалиях долевого строительства в Сочи. Какие они, качественные и легальные многоквартирные дома, — рассказываем на примере жилого комплекса «Меридиан».
Мария Синицина, гендиректор компании «Инвестстройком»
«И хочется, и колется» — такова ситуация вокруг покупки недвижимости в Сочи. Хочется дёшево и поближе к морю, но пугает перспектива связаться с нечестными застройщиками. А тут ещё Федеральный закон № 214 о долевом строительстве. Не вдаваясь в подробности, многие поняли его так: покупать квартиру на этапе строительства дома сегодня — не вариант. Верно поняли?
Не совсем. Продавать жильё на этапе строительства не запрещено. Таких предпосылок и не было. А вот то, что за последний год эта история для застройщиков существенно осложнилась — факт. Как вообще работает ФЗ-214? Раньше от нас как от застройщиков требовалось только разрешение на строительство. Получив его, мы начинали строить. Если это было долевое строительство, то деньги брали у дольщиков и спокойно возводили дом. За последние два года закон претерпел колоссальные изменения. И вот об этих поправках, как правило, люди вообще ничего не знают. Между тем, для потенциальных дольщиков вложиться в строительство законного объекта сегодня — крайне выгодно и надёжно.
Почему?
Всё дело в беспрецедентной защите дольщиков. Во-первых, сейчас от застройщика требуют разрешение на строительство с коэффициентом использования территории. Если у меня есть земля, то уставной капитал моей компании должен быть не менее 10% от рыночной стоимости объекта. Таким образом, половина застройщиков тут же отсеивается, потому что у них в принципе нет таких денег. Второй аспект — коэффициент использования территории, который означает, что на 20 сотках земли я имею право построить не более 3 000 квадратных метров и максимум девять этажей. Я не могу строить так, как хочу, — 12–15 этажей, потому что обязана каждого дольщика обеспечить парковкой, качественной инфраструктурой в виде детской площадки, зоны отдыха и закрытой территории. Третий важный момент: ужесточение этого закона произошло и в части того, что мы должны выкупить ещё на этапе котлована все технические условия. Это невероятно дорогая история — раньше мы на законных основаниях брали времянки: временный свет, временную воду и т. д. Постепенно на деньги дольщиков докупали настоящие техусловия, и все были рады. Теперь это невозможно, мы обязаны на начальном этапе строительства заплатить огромные деньги за газ, электроэнергию, воду, канализацию. В ЖК «Меридиан» мы провели даже интернет и радио. Да, это дорого, но для дольщика такая схема — гарантия того, что сразу после сдачи дома он сможет въехать и комфортно жить.
А если говорить о финансовой защите дольщиков?
Сегодня вариант, при котором банкротится застройщик, потом — страховая компания, а вместе с ними остаётся ни с чем дольщик, — невозможен, так как все федеральные объекты обязаны страховаться в едином Государственном компенсационном фонде. Более того, в этот фонд мы платим 3% от полной стоимости объекта, с 1 января это уже будет 6%. То есть закон построен таким образом, что мы сначала вкладываем и только со старта продаж начинаем что-то зарабатывать. И ещё важный момент — с июля этого года мы не имеем права брать наличные, это запрещено. Застройщиков обязали открыть специальный счёт, к которому есть доступ у Минстроя и Департамента по надзору за долевым строительством Краснодара. А потому использование средств может быть только целевым. Да, это муторно, так как теперь мы можем работать исключительно с аккредитованными поставщиками бетона, арматуры и т. д. (а у них цены гораздо выше), но зато с точки зрения законности всё прозрачно.
Трудно поверить, что по таким правилам сегодня играют все участники рынка. Для застройщиков это сложно и не очень привлекательно с точки зрения получения прибыли. А для дольщиков метры становятся ещё дороже. Так?
Верно. К сожалению, застройщиков, которые сегодня играют по правилам и неукоснительно следуют ФЗ-214, в Сочи можно по пальцам пересчитать. Все остальные замалчивают схему работы, и это, конечно, нечестная конкуренция. Что касается дольщика, то, увы, ему не важны документы, ему нужна низкая цена за квадратный метр. Только 3% клиентов приезжают и говорят: мне нужен законный объект. Как правило, это москвичи. Всем остальным важно получить вид на море за миллион рублей. А это невозможно.
Ну, дольщику на самом деле сложно разобраться, а отдельные риэлторы вообще не заинтересованы в том, чтобы раскрывать все карты.
Увы, так и есть. Поэтому считаю, что лучше потратить тысячу рублей на юридическую консультацию, найти агентство недвижимости с безупречной репутацией и вложить свои два миллиона в законный объект, чем быстро найти дешёвый вариант и потом понять, что ты разорён. Нередко сами дольщики виноваты в том, что их обманывают. Почему я называю ситуацию с застройщиками неправильной конкуренцией? Потому что себестоимость нашего строительства — порядка 80 000 рублей за квадратный метр. Объясняется это тем, что мы вкладываем деньги в ливнёвку, дымоотвод, системы пожарной безопасности, в обеспечение сейсмоустойчивости дома. То есть сам продукт, который мы предлагаем, — качественный, с хорошими парковками, материалами, лифтами. А есть ряд незаконных домов, у которых себестоимость — 10 000 рублей за квадратный метр, но продаются они по такой же цене, что и наш комплекс. И мы никогда не узнаем, что у них за материалы.
В качестве локации для ЖК «Меридиан» вы выбрали улицу Донскую. В представлении многих это место меньше всего подходит для объекта бизнес-класса. Почему Донская?
Начнём с того, что законные земли под многоквартирный дом по ФЗ-214 в Сочи есть далеко не везде, и естественно, они априори не могут быть у моря. Это объясняется тем, что земли категории Ж-4 (зона, выделенная для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов высотой шесть и более этажей, — прим. ред.) находятся только в спальных районах. При выборе участка для строительства мы не отталкивались от расположения, а руководствовались в первую очередь его законностью. Легальных вариантов было всего пять, в результате экономических расчётов осталось два. Потом была геологическая экспертиза почвы, которая завершилась в пользу Донской. Да, картинка этого района оставляет желать лучшего: старый фонд, не самые красивые дома, но все минусы мы обернули в плюсы.
И каковы эти плюсы?
Нормальные дороги, минимальное количество самостроев, следовательно, не течёт септик. А ещё в этом районе прослеживаются чёткие улицы, есть геометрия. А то, что он не особо привлекателен, так это внешняя и очень временная сторона. Донская располагает землями Ж-4 — законными территориями под строительство многоквартирных домов, а это значит, что район будет стремительно застраиваться. И опять же, мы строим очень красивый дом с первоклассной отделкой, фотозоной, озеленением. Со второго этажа у нас уже видно море. И самое главное — здесь три школы, два детских сада и автобусная остановка в 50 метрах.
Но вы же могли пойти по более бюджетному пути и не строить жилой комплекс столь высокого уровня.
Ну, во-первых, у нас был классный проект — геометрически и архитектурно интересный дом, мы не могли отказаться от него. Во-вторых, коль уж по закону мы обязаны предоставить и парковку, и закрытую территорию, и детскую площадку, грех не потратиться на красивый фасад и кровлю. Ну и репутация важна. Мы ничего не нарушили, идём в соответствии с законом. Каждый квартал нас проверяет орган надзора в сфере долевого строительства Краснодара, а принимать дом, помимо администрации Сочи, будет Министерство строительства Российской Федерации.
Какой он, ЖК «Меридиан»?
Это девятиэтажный каркасно-монолитный дом на 68 квартир площадью от 26 до 57 м². По закону в течение пяти лет мы несём полную ответственность за этот объект, поэтому при его возведении нам выгодно использовать самые качественные и дорогие материалы. Так, например, входная группа у нас будет выполнена из керамогранита — специальной крошки, обеспечивающей нескользящее матовое покрытие. Конечно же, будут организованы круглосуточная консьерж-служба, видеонаблюдение и охрана. Возможно, звучит громко, но ведь для застройщика это пустяки. Основные наши траты — в бетоне и земле. Они возникают на этапе бурения, установки подпорных стен, и на их фоне обеспечение консьерж-наблюдения и закрытая территория — мелочи.
Тогда почему не все это делают?
Жадность. Я всё время думаю: «В твоей себестоимости сидят такие тяжёлые статьи расхода, как испытание свайного поля, бурение, и ты не можешь купить три пальмы, два цветка и хороший лифт?!». Это же алчность.
Парковка предусмотрена?
У нас есть 14 парковочных мест. Ещё 60 — внутри двора. Кстати, ради бесплатных парковочных мест мы сделали детскую площадку чуть ниже, чтобы самым маленьким жильцам тоже было комфортно и безопасно.
Давайте поговорим о ценах.
За время строительства мы пережили три колоссальные поправки в закон, а потому себестоимость выросла в три раза. Сегодня продажная стоимость — от 105 000 рублей за квадратный метр. Работаем и с ипотекой, и с материнским капиталом. Хочу подчеркнуть: в июле 2019 года вступают в силу очередные правки ФЗ-214. По сути, его упразднят и предложат застройщикам два варианта работы: строить на банковские деньги или на свои, но иметь возможность начать продавать квартиры только после сдачи дома. Увы, оба этих сценария неизбежно приведут к росту цен. Поэтому, если у вас в планах приобретение недвижимости в Сочи, лучше это сделать до июля будущего года.
