Разобраться в том, что происходит с недвижимостью в Сочи, практически невозможно, но мы всячески пытаемся. В этот раз решили поговорить с риэлтором Данилой Филипповым — у него множество положительных отзывов, весёлый инстаграм, а ещё красный диплом по искусствоведению.
Начнём с самого важного вопроса. Случались ли у тебя неудачные сделки?
Да, и я не стесняюсь об этом говорить. Первый случай произошёл с застройщиком, который на момент сделки успешно построил 14 жилых комплексов по известной в Сочи схеме (получение разрешения на два-три этажа, строительство с превышением этажности, узаконивание дома в суде — прим. ред.), а на 15-м его «зарубили». Разбирательства длились два года, но в итоге мои клиенты всё-таки получили ключи, так что эту сделку можно считать относительно неудачной.
Более сложная история произошла с ЖК «Атланта». Люди купили квартиру, провели материнский капитал, получили документы, прописались — всё было хорошо, но городские власти решили снести дом. И это несмотря на то, что схема ввода в эксплуатацию была законная (участие в жилищно-строительном кооперативе), а разрешение на фактическую этажность было получено изначально. Ещё назову важные моменты, на которые принято ориентироваться: застройщик — юрлицо, в договоре указана вся сумма, имеется приходно-кассовый ордер. Насколько я понял, причиной этого безумства стал иск от собственника соседнего участка, хотя конфликт с ним был урегулирован сразу после ввода дома в эксплуатацию, и от исков в итоге он отказался. Пока дом не снесли, жители за него борются. Я тоже хожу с ними на митинги, так как чувствую ответственность за эту сделку.
Свою первую квартиру в Сочи ты решил продать практически сразу, как въехал в неё. Почему?
Это был удачный вариант с точки зрения инвестиции, но не жизни. Когда вас на объект привозит риэлтор с презентабельной внешностью на комфортабельной машине под лаунж-музыку — это одно, а когда вы сами идёте от автобусной остановки, заходите в магазин, разговариваете с соседями, осматриваете дом со всех сторон — совсем другое. После того, как мы всё это сделали, поняли, что квартира нам не подходит.
Кстати, во многом из-за неё я и стал риэлтором. Пошёл на собеседование в агентство только ради того, чтобы понять, можно ли выгодно продать эту квартиру, и в целом разобраться с недвижимостью в Сочи. И как-то меня подзатянуло, начали обращаться знакомые и друзья, а со временем пришло понимание, что делиться с агентством 60% гонорара не имеет смысла, ведь все ко мне приходят по рекомендациям. Так что теперь я работаю исключительно на клиентов, а свою комиссию делю между покупателем и продавцом, потому что по факту оказываю услуги обоим. Если же говорить о новостройках, то гонорар риэлтора обычно включён в стоимость квартиры.
Почему у местных риэлторов настолько плохая репутация?
90% объявлений в разделе «Недвижимость» на «Авито» — фейк. Я думаю, что есть доля фейков и в других городах, но в Сочи это явление приобрело массовый характер. Я даже могу объяснить почему. Когда-то директор одного из крупных агентств придумал эту схему, и его специалисты стали продавать до 80% бюджетных новостроек города. Неудивительно, что теперь абсолютно все риэлторы в Сочи, даже из самых элитных агентств, дают фейки по указанию своих руководителей с формулировкой: «Иначе мы не заработаем». Это цитата моего бывшего директора. Кто-то может существовать в этих рамках, я вот, например, не смог. Диалог, начинающийся с обмана, не говоря уже об остальном, конечно, будет негативно сказываться на репутации.
Мне комфортнее работать на перспективу и рассчитывать на рекомендации клиентов. Уровень доверия в этом случае настолько высок, что я даже не особо использую инстаграм для продвижения услуг, так как не вижу смысла бесконечно постить одинаковые на вид бетонные коробки, хотя они вполне реальные.
Если бюджет ограничен, к каким районам стоит присмотреться? Мамайка?
Помню, года три назад на Мамайке страшно было находиться. Потом застройщикам стали выдавать разрешения на возведение дома с обязательством обустроить прилегающую территорию и часть набережной. Теперь этот визуальный фон создаёт почву для повышения цен. Прибавьте сюда относительно ровный рельеф, близость моря и большое количество земли с назначением под многоквартирный дом, и получите минимум 130 000 рублей за квадратный метр. Это дорого, учитывая что район подойдёт далеко не всем. Администрация никак не может решить здесь вопрос со школой и детским садом.
В целом, не могу сказать, что в каком-то микрорайоне, если мы не говорим о Лазаревском, цены сильно ниже, чем в других. Везде есть и «лоу», и средний, и «хай» сегмент. Ты вроде бы покупаешь квартиру где-нибудь на вершине Макаренко, а цена за квадрат — 150 000 рублей, потому что дом крутой. Или можно сказать, что Донская — это недорого, но если взять, например, ЖК «Новая заря», то меньше 100 000 рублей за квадрат там нет. 130 а то и 150 000, если квартира видовая.
Основной тезис, который здесь важно обозначить: не бывает идеального бюджетного жилья, в любом случае придётся идти на компромисс.
По моим наблюдениям, ради приятного климата люди готовы продавать свои «двушки» на родине и покупать здесь жилые помещения в домах с адской архитектурой и отсутствием какого-либо благоустройства территории, что очень плохо сказывается на общем облике города. Это действительно так?
Когда я только начинал работать, в базе было около тысячи объектов, из них 80% — жилые помещения. При строительстве таких домов никто не думает о внешнем облике, комфорте будущих жильцов. Цель одна — заработать денег. В итоге мы получаем микрорайоны вроде Клубничной, где кроме скученной горстки домов нет абсолютно ничего. А за счёт риэлторской схемы с фейковыми объявлениями у людей просто не остаётся выбора. Они продают своё жильё, едут в Сочи, снимают здесь квартиру, приходят в офис купить конкретную трёшку за 2 000 000 рублей, которая активно продаётся на «Авито», а им объявляют, что она уже продана, и начинают показывать реальные объекты с такой ценой. Люди попадают в подвисшее состояние, и им просто ничего не остаётся, кроме как покупать вот этот трэш. К сожалению, очень много таких сделок, очень много.
Сегодня среди более-менее бюджетных застройщиков (бюджетных в кавычках, потому что 100 000 рублей за квадрат — далеко не для всех доступная цена) в Сочи есть буквально два-три комплекса на весь город, про которые можно говорить — и то с натяжкой, — что там думают о комфорте людей. Это ЖК «Летняя резиденция», «Министерские озёра» и строящийся комплекс «Фрукты». Почему именно они? Да потому что изначально в проекте заложена большая территория, соблюдён принцип зонирования, предусмотрена большая парковка. Если сейчас в Сочи зайдёт новый застройщик, то для него такого участка (по площади и рельефу) просто нет, а если есть, то страшно представить его цену.
Покупка квартиры в Сочи — всё ещё разумная инвестиция, или лучше вкладывать деньги в недвижимость в Москве?
При всём уважении к моему любимому городу, деньги я бы зарабатывал на инвестициях в Москве. Во-первых, в столице всегда есть спрос. Несмотря на активные миграционные потоки в сторону Сочи, людей, переезжающих в Москву, гораздо больше. Во-вторых, в Сочи основная масса застройщиков — мелкие физлица или юрлица-однодневки, которые создаются под конкретный жилой комплекс. В Москве же есть такие компании, как «ПИК». Да, они могут притормозить по срокам, но так или иначе дом сдадут, потому что строят массово. В-третьих, стоит учитывать сочинские реалии, при которых могут быть снесены уже узаконенные ЖК, многие люди побаиваются покупать, а значит шансы на удачную перепродажу сокращаются.
Кроме того, с 1 июля 2019 года строительство жилья переведено с долевого на проектное финансирование. Это значит, что застройщик теперь не может воспользоваться деньгами дольщиков до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию. В связи с этим, думаю, имеет смысл пока притормозить с покупкой недвижимости, посмотреть, как будет происходить образование цен, выдача разрешений на строительство, использование эскроу-счетов, и потом уже делать выводы. В любом случае покупка квартиры — это риск. Никто вам не даст стопроцентной гарантии, даже самые модные и богатые застройщики.
