Город в многоэтажках, пробках и без социальной инфраструктуры, без мест приложения талантов не нравится никому. Поэтому Сочи обсуждает новый генеральный план, который должен изменить правила застройки, и ведёт дискуссию о том, как развивать отдельные территории.
Основываясь на идеях российского урбаниста Святослава Мурунова, расскажем, почему Сочи нужны девелоперы 2.0, и как, ориентируясь на потребности креативного класса, улучшить жизнь всех горожан.
Святослав Мурунов — урбанист, исследователь, преподаватель. Специализируется на комплексных проектах освоения территорий. Автор технологии создания локальных сообществ и общественно-культурных центров. Разработал программу повышения квалификации для сотрудников девелоперских компаний. Консультирует градостроителей и региональную власть. Участвовал в консорциумах по разработке мастер-планов в Хабаровске, Ижевске, Перми, Калининграде и других городах. Эксперт по мастер-планированию и член градостроительного совета города Алматы. Часто бывает в Сочи. Вдохновитель и один из учредителей Института Урбанистики Сочи.
Креативные миллионеры вместо квадратных метров
Сначала определимся с терминами. Кто такой девелопер? Тот, кто занимается комплексным развитием территории: оценивает её экономический потенциал, разрабатывает концепцию и мастер-план, реализует проект развития. А потом получает прибыль от реализации проекта.
А креативный класс? Примем такое определение: это часть населения, и не такая уж маленькая, которая хочет конвертировать в деньги собственную уникальность и пробовать новые формы городского уклада.
Девелоперы остаются основными субъектами развития территорий в постсоветских городах. Обычно это крупный и очень крупный бизнес, который готов выделить много миллиардов на строительство нового микрорайона или даже города. Правда, сейчас территории новостроек называют «новыми городами», как правило, из маркетинговых или идеологических соображений.
Самый близкий нам пример — Сириус. Несмотря на то, что территория между Мзымтой и Псоу позиционируется как новый город, здесь нет многих обязательных для города элементов: ни торгового центра, ни поликлиники, а работодатель фактически один и тот в стадии формирования.
При этом спрос на то, что называется комплексным развитием территории, в России есть. Администрации регионов по разным национальным программам могут привлекать бюджетные ресурсы, даже очень большие, но для этого у них в кармане должен быть готовый девелоперский проект. А с проектами и даже просто с идеями как раз сложно — по разным причинам.
Свят Мурунов:
Девелоперы могут быть разными. «Колонизаторы», которые хотят выжать из территории максимум прибыли; «патриоты», которые хотят жить здесь и жить красиво; «предприниматели», которые пришли надолго и планируют развивать не только строительный бизнес. Однако все девелоперы сформировали повестку развития территорий и подарили им один из самых плохих, на мой взгляд, KPI из возможных — квадратный метр. Я бы предложил другой KPI — количество миллионеров / уровень дохода и известность персонального или коммерческого бренда в сфере креативных индустрий.
Девелоперы 2.0, по мысли Мурунова, должны исходить из того, чем люди будут заниматься на территории новой застройки, а не только где они будут жить. То есть основная разница в том, что девелопер 2.0 управляет процессами (рабочие места, занятость, сценарии, коммерческие функции), а не квадратными метрами. Тогда вместо очередного спальника, жители которого обречены часами стоять в пробках на пути до работы и обратно, появится новый город в полном смысле этого слова.
Креативный класс и что ему нужно
Целевой группой для девелоперов 2.0 должен стать креативный класс. Это не девочки-снежинки и мальчики с тыквенным латте, а вполне обеспеченные дизайнеры и архитекторы, айтишники с их глобальным рынком труда, ремесленники, психологи и представители множества других профессий. Их объединяют общие черты: человекоориентированность, свободолюбие, стремление к саморазвитию. Они хотят жить не так, как раньше, но как именно — часто не знают. Просто потому, что нет рынка экспериментального жилья. Много ли в Сочи, например, строится коливингов? Не хватает точек работы, разного рода коворкингов и мастерских, и даже деньги негде потратить — мало предложений, которые отвечали бы запросам креативного класса.
Креативному классу нужны не столько квадратные метры — жильё можно снимать, сколько возможность найти занятие рядом с домом, места вдохновения, сообщества и клубы по интересам, доступ к образованию, качественным услугам. Речь не только про работу, но и про разнообразные увлечения, возможности для образования и так далее.
Самое интересное, что креативный класс может менять среду вокруг себя даже в типичном постсоветском городе.
Свят Мурунов:
У меня есть пример: девушка приехала из Москвы в небольшой город Железногорск. Ей в наследство достался бывший хлебный магазин в центре спального района, и она открыла там центр современного искусства. Называется «Цикорий». Первый год, конечно, все жители считали, что это наркоманы. Но вокруг этого «Цикория» в спальном районе начала складываться совсем другая жизнь и другие сценарии — выставки, воркшопы, кинопросмотры.
А ещё представители креативного класса готовы сами вкладываться в развитие территории, на которой планируют жить: идеями, временем, а кто может и деньгами, становясь теми самыми девелоперами 2.0 (коллективным заказчиком для своего образа жизни).
Город-сад в столице Кузбасса
Создать жилой район по новым принципам пытаются в городе, который, казалось бы, меньше всего к этому располагает — в Кемерове, столице Кузбасса. Здесь на берегу Томи хотят построить новый наукоград — жилой район с вузом, цифровым культурным центром, VR-театром, фабричным коворкингом.
Девелопером выступила местная IT-компания Googline, поддержку пообещал губернатор, а концепцию и мастер-план помогал делать Свят Мурунов. Будущие жители смогут участвовать в создании района уже на этапе планирования. По мысли авторов идеи, это поможет остановить отток специалистов из города, создать конкурентную среду и новый городской полицентр (многофункциональный самодостаточный район города).
Из концепции проекта:
Для того чтобы быть первыми сегодня и завтра, мы делаем ставку на креативные индустрии, цифровую экономику, перепозиционирование региона из угольного в инновационно-технологический.
Хочет человек придумать квартиру своей мечты — мы дадим ему такую возможность. Если он хочет большего, например, участвовать в создании современного парка, надо дать ему такую возможность. Если ему хочется иметь бизнес в этом парке, мы должны придумать, как ему помочь. Сегодняшняя молодёжь скорее мечтает о карьере айтишника, дизайнера или креативного предпринимателя.
Интересно, что похожие проекты в Сибири начали появляться ещё до революции, мода на них сохранилась и в первые десятилетия советской власти. Речь о городах-садах, круглых в плане городских образований, где на небольшой территории было и жильё, и культурные учреждения, и промышленность, и много-много зелени. Благодаря Маяковскому больше всего известен город-сад в Кузнецке (ныне Новокузнецк), но проекты и попытки строительства были и в Барнауле, и в Омске, и, собственно, в Щегловске, нынешнем Кемерове. Жаль, что ничего так и не вышло.
При чём тут Сочи?
На территории Большого Сочи тоже мог появиться свой город-сад. Его до революции проектировали в посёлке Головинка вокруг огромного тюльпанового дерева. Старое дерево на месте и сейчас, а город-сад не вырос.
Однако в современный период, после принятия нового генплана, у Сочи есть шанс на появление районов для креативного класса. На ровном месте их построить не получится, потому что таких мест уже не осталось. Зато они могут появиться в предгорных районах, которые пока «креативными» не назовёшь, но предпосылки уже сложились. У обитателей здешних сёл образ жизни уже не деревенский. У всех городская работа, они ходят в городские кофейни и торговые центры. А там, где человек живёт, у него просто дом с забором; и соседей, скорее всего, он уже не знает.
Дальше два пути развития. Первый — район застраивается, как сейчас, и превращается в обычный спальник, только с чистым воздухом и красивыми видами. Второй — село становится одним из городских центров — с площадью, рекреационной зоной, поликлиникой, комьюнити-центром. Обязательно с рабочими местами: 50% живущих на территории должны работать здесь же.
Свят Мурунов:
Чтобы изменилась ситуация с застройкой, должен появиться городской девелопер другого типа, иного мышления (умеет думать не своим участком, а смыслами города, городскими процессами). Он будет внимательно исследовать район возможных изменений, до начала проектов собирать всех заинтересованных и через переговоры и проектные семинары формировать концепцию и экономическую модель, проведёт переговоры с собственниками участков — это месяц, сейчас люди договороспособны — и спроектирует программу развития этого района как городского района. Что-то можно нарезать на лоты и продать другим инвесторам, но с условием соблюдения концепции, что-то построить самому, к каким-то проектам привлечь жителей, собственников участков. Сейчас по законодательству это возможно, но мало кто готов вкладываться в сложные коммуникации и концепции создания не только жилья.
Кто может стать таким девелопером? Святослав считает, что не обязательно тот, у кого очень много денег или участков. Скорее всего, это третья сила — новые компании, креативные сообщества, фонды развития, экспертные группы, местные сообщества, которая может говорить и с администрацией, и с инвесторами: общественные объединения, некоммерческие организации.
