Роман Дементьев SCAPP город29/04/2022

Как за два месяца построить глэмпинг

Сейчас только весна, но победителя неофициальной премии «Самая фотогеничная локация года» (да, мы её придумали только что) уже можно смело объявлять. Глэмпинг и Спа Dzen Polyana порвали соцсети — запрещённые и не очень — с самого старта проекта. И, в принципе, это было очевидно: треугольные домики на деревьях в заснеженном лесу и купели на террасе каждого — как, скажите, против этого можно устоять? Dzen Polyana вирусилась что в локальных аккаунтах, что у всевозможных блогеров-миллионников. Честно признаемся, выглядело всё это как заранее (очень заранее) спланированная акция по захвату информационного поля и местного рынка сферы размещения. А теперь внимание, шокирующая реальность: Dzen Polyana придумали и возвели буквально за два месяца. Об этой строительной и бизнесовой утопии (и о том, как в принципе это можно повторить) нам рассказал основатель Dzen Polyana Иван Минаев.

Здесь необходимо начать с бэкграунда. Dzen Polyana для Ивана далеко не первый бизнес-опыт. Ещё в конце нулевых он привёз в Россию скандинавскую ходьбу в упаковке фитнес-формата. Сказалась личная заинтересованность: Иван искал способы похудеть (весил 140 килограмм!), наткнулся на скандинавскую ходьбу, успешно применил её на себе (похудел до 70 килограмм — да, да, это не сказка), а после решил превратить свой собственный опыт в предпринимательскую историю. Первый сайт о скандинавской ходьбе в России, более 500 инструкторов, изданная книга, производство палок — «скромные» результаты первого бизнес-опыта Ивана.

Затем началась интерьерная история. Иван много путешествовал и во всех поездках любил заселяться в как можно большее количество локаций. «Мог часами сидеть на «Букинге» или Airbnb, выбирать красивое, необычное жильё», — вспоминает Иван. Этот опыт он тоже перенёс в сферу предпринимательства и стал заниматься сдачей жилья. По его словам, главный секрет — прокачать квартиру, сделать её визуально притягательной. За один месяц в период чемпионата мира по футболу — 2018 Иван только на сдаче своей квартиры заработал в районе 400 000 рублей. После он стал «брать» квартиры своих друзей, знакомых, улучшать их за минимальное количество вложенных средств, декорировать, а затем сдавать. Уже в скором времени Иван стал суперхостом на Airbnb. «Я превращал квартиры в галереи из Pinterest’a, — рассказывает Иван, — понимал, как их надо сфотографировать, как правильно оформить аккаунт, чтобы их сразу же хотели забронировать». Так у Ивана накопилось в управлении уже 12 объектов от Москвы до Красной Поляны.

В период карантина-2020 он перебрался из Москвы в Красную Поляну. Здесь Иван продолжил заниматься сдачей жилья в аренду, но столкнулся с некой консервативностью рынка. «В Поляне было очень много жилья, которое либо не сдавалось, либо им не занимались, — делится Иван, — владельцы готовы просто поставить койко-место, и всё. По их логике, и так снимут. Заниматься улучшением не хотят. Грубо говоря, всем плевать». Так у него стали появляться мысли о создании некоего своего проекта. Через некоторое время Иван увидел небольшой участок земли в Красной Поляне, который ему сразу же приглянулся. Привлекло то, что, с одной стороны, он был буквально в самом центре посёлка (за пять минут можно было дойти до всех лучших локаций), с другой же — лес вокруг, шикарный вид на всю Поляну, пробегающий рядом ручей. Вдохновлённый, Иван сразу же набросал план того, как он видел эту локацию: какие-то домики, баня. Набросал, но забыл на какое-то время, пока в октябре 2021 года не узнал, что этот участок на шесть соток можно взять в аренду. Долго Иван не думал — уже через две недели он оформил договор об аренде.

За эти две недели размышлений Иван окончательно понял, что именно он хочет видеть на участке. «Почему глэмпинг? Потому что в этом формате можно реализовать самые необычные идеи: построить какие-то нестандартные домики, украсить их, предложить развлечения, — рассказывает Иван, — в глэмпинг люди едут за эмоциями, за некой перезагрузкой». Он сразу же заказал примерный 3D-проект (его сделали за несколько дней) и начал с ним поиск инвесторов. По его словам, этот процесс оказался куда более простым, чем это принято представлять. Уже через три дня на участок приехал первый инвестор, который был готов вложить 100 миллионов рублей, хотя по оценкам Ивана требовалось всего 15 миллионов. Так, на участок стали буквально каждый день приезжать по три-четыре инвестора.

«Думаю, подкупало их то, что уже со старта это был не какой-то абстрактный проект в воздухе. У меня уже была примерная 3D-визуализация, я водил по участку, на котором уже расставил разметку ленточками, — рассказывает Иван, — к тому же у меня был составлен бизнес-план с хорошими показателями окупаемости за два-три года». Так быстро составить бизнес-план Иван смог благодаря своей погружённости в местный рынок недвижимости: он знал, за сколько примерно сдаётся жильё в Поляне, проценты заполняемости, сезонность, а также понимал, как можно раскрутить проект. В итоге уже через несколько недель у Ивана было 12 инвесторов, готовых вложить 22 миллиона рублей.

Две недели на подписание договора об аренде, ещё две недели на поиски инвесторов — экспресс-режим на этом не закончился. Иван поставил следующие сроки на запуск — первый гость должен заселиться в глэмпинг 1 января. И это при том, что стройматериалы приехали на участок только 1 декабря. Да, ровно месяц на постройку. «Собственно, наше спа называется Skazka во многом из-за того, что процесс был сказочным по срокам», — рассказывает Иван. Для осуществления этого, казалось бы, невозможного плана Иван сформировал команду из 50 человек. «По сути, это был некий строительный конвейер, — вспоминает Иван, — бригада плотников зашла, построила домик за 15 дней, сразу же после них внутрь зашла бригада на отделочные работы, после — электрик, и так далее». Разумеется, на детальный план участка не было времени, приходилось импровизировать на месте. Так, например, изначально домики планировались на высоте полуметра, но в реальности они возвысились на трёхметровом уровне. Постоянно приходилось корректировать проект из-за деревьев: два из них проходят через спа-комплекс, а ради одного пришлось двигать целый дом. Но, как итог, ни одно дерево не пострадало при стройке. Иван считает, что такая вот импровизация только сыграла на пользу проекту. «Если бы мы делали «как надо», всё по плану, то вряд ли бы мы, например, стали так высоко поднимать дома, — делится он, — да, это оказалось очень дорого, но в итоге у нас получились уникальные домики на деревьях. Не говоря уже о рекордных сроках их возведения».

Да, конечно, все эти импровизационные моменты увеличивали бюджет стройки. Но порой Ивану некоторыми решениями удавалось, напротив, сильно экономить. Наиболее наглядна история с панорамными окнами в спа. На заказ подобное обошлось бы где-то в 350 000 рублей (а таких нужно было два), да и срок выполнения был бы в районе месяца. Иван подобрал максимально стильное решение: нашёл окна, оставшиеся от «Москва-Сити», а после под их размеры подогнал проект самой бани — как итог, окна обошлись всего в 90 000 рублей. В общем-то, вся история стройки Dzen Polyana была чередой подобных решений. Поиск декора и интерьера тоже вписывался в эту концепцию. Дагестанские ковры, какие-то плетёные штуки ручной работы, винтажная мебель — всё это скупалось на «Авито» со всей России. Что-то — например, мини-кухни в домах, столешницы в ванной, гардероб и вовсе вручную делала команда плотников — за счёт этого получилось не только быстро, но и уникально. Хоть за панорамными окнами домиков был снег Красной Поляны, внутри получилось создать балийскую атмосферу.

Невыполнимый план запуститься 1 января оказался вполне выполнимым — первые гости Dzen Polyana заселились в первый готовый домик именно в этот день. Это была семья с двумя детьми. Прогостили они в Dzen Polyana практически две недели при стоимости за сутки в 60 000 рублей. «По сути, они окупили уже 20% одного домика, — рассказывает Иван, — а для меня стало приятным сюрпризом, что к нам могут приезжать не просто на день-два ради новых эмоций, а и на более долгий срок полноценной семьёй». Уже 3 января был готов второй домик, третий и четвёртый — 15 января, а спа-комплекс на 100 кв. м — 7 февраля. Да, практически ровно два месяца на постройку всего проекта.

В январе Dzen Polyana показала заполняемость в 93%. «Никакого секрета — мы просто сделали уникальный проект. Люди ведь любят красивую картинку, — рассказывает Иван, — а у нас и дома на деревьях, и панорамные окна, и внутри всё стильно, и на террасе купель стоит. Какой бы ты ракурс ни взял, в кадре всё будет выглядеть шикарно». За первые два месяца в Dzen Polyana приехали многие блогеры-миллионники, знаменитости и крупные предприниматели — и это без какого-либо бартера. Намеченный Иваном бизнес-план выполнялся с опережением на 10–20%. Даже в просевший по очевидным причинам март заполняемость Dzen Polyana была в 2–3 раза выше, чем у других отелей и коттеджей Красной Поляны. И это при не самом маленьком ценнике. «Почему мы могли поставить прайс в 60 000 за ночь? Потому что аналога нет не то что в Поляне, но и в России в целом, — делится Иван, — это я понимал и закладывал ещё при первоначальном бизнес-плане».

В апреле заполняемость Dzen Polyana вернулась к зимним показателям. Популярность пришла не только к самому проекту, но и к Ивану. Сейчас он проводит консультации о том, как быстро, красиво и экономно запустить свой глэмпинг. А в планах у него через несколько месяцев взяться за новый, ещё более амбициозный проект. Стройка, как он признаётся, его очень вдохновляет.

TG ivan_lifestyler