Разобраться в том, что происходит с недвижимостью в Сочи, практически невозможно, но мы всячески пытаемся. В этот раз решили поговорить с риэлтором Данилой Филипповым — у него множество положительных отзывов, весёлый инстаграм, а ещё красный диплом по искусствоведению.
Начнём с самого важного вопроса. Случались ли у тебя неудачные сделки?
Да, и я не стесняюсь об этом говорить. Первый случай произошёл с застройщиком, который на момент сделки успешно построил 14 жилых комплексов по известной в Сочи схеме (получение разрешения на два-три этажа, строительство с превышением этажности, узаконивание дома в суде — прим. ред.), а на 15-м его «зарубили». Разбирательства длились два года, но в итоге мои клиенты всё-таки получили ключи, так что эту сделку можно считать относительно неудачной.
Более сложная история произошла с ЖК «Атланта». Люди купили квартиру, провели материнский капитал, получили документы, прописались — всё было хорошо, но городские власти решили снести дом. И это несмотря на то, что схема ввода в эксплуатацию была законная (участие в жилищно-строительном кооперативе), а разрешение на фактическую этажность было получено изначально. Ещё назову важные моменты, на которые принято ориентироваться: застройщик — юрлицо, в договоре указана вся сумма, имеется приходно-кассовый ордер. Насколько я понял, причиной этого безумства стал иск от собственника соседнего участка, хотя конфликт с ним был урегулирован сразу после ввода дома в эксплуатацию, и от исков в итоге он отказался. Пока дом не снесли, жители за него борются. Я тоже хожу с ними на митинги, так как чувствую ответственность за эту сделку.
Свою первую квартиру в Сочи ты решил продать практически сразу, как въехал в неё. Почему?
Это был удачный вариант с точки зрения инвестиции, но не жизни. Когда вас на объект привозит риэлтор с презентабельной внешностью на комфортабельной машине под лаунж-музыку — это одно, а когда вы сами идёте от автобусной остановки, заходите в магазин, разговариваете с соседями, осматриваете дом со всех сторон — совсем другое. После того, как мы всё это сделали, поняли, что квартира нам не подходит.
Кстати, во многом из-за неё я и стал риэлтором. Пошёл на собеседование в агентство только ради того, чтобы понять, можно ли выгодно продать эту квартиру, и в целом разобраться с недвижимостью в Сочи. И как-то меня подзатянуло, начали обращаться знакомые и друзья, а со временем пришло понимание, что делиться с агентством 60% гонорара не имеет смысла, ведь все ко мне приходят по рекомендациям. Так что теперь я работаю исключительно на клиентов, а свою комиссию делю между покупателем и продавцом, потому что по факту оказываю услуги обоим. Если же говорить о новостройках, то гонорар риэлтора обычно включён в стоимость квартиры.
Почему у местных риэлторов настолько плохая репутация?
90% объявлений в разделе «Недвижимость» на «Авито» — фейк. Я думаю, что есть доля фейков и в других городах, но в Сочи это явление приобрело массовый характер. Я даже могу объяснить почему. Когда-то директор одного из крупных агентств придумал эту схему, и его специалисты стали продавать до 80% бюджетных новостроек города. Неудивительно, что теперь абсолютно все риэлторы в Сочи, даже из самых элитных агентств, дают фейки по указанию своих руководителей с формулировкой: «Иначе мы не заработаем». Это цитата моего бывшего директора. Кто-то может существовать в этих рамках, я вот, например, не смог. Диалог, начинающийся с обмана, не говоря уже об остальном, конечно, будет негативно сказываться на репутации.
Мне комфортнее работать на перспективу и рассчитывать на рекомендации клиентов. Уровень доверия в этом случае настолько высок, что я даже не особо использую инстаграм для продвижения услуг, так как не вижу смысла бесконечно постить одинаковые на вид бетонные коробки, хотя они вполне реальные.
Если бюджет ограничен, к каким районам стоит присмотреться? Мамайка?
Помню, года три назад на Мамайке страшно было находиться. Потом застройщикам стали выдавать разрешения на возведение дома с обязательством обустроить прилегающую территорию и часть набережной. Теперь этот визуальный фон создаёт почву для повышения цен. Прибавьте сюда относительно ровный рельеф, близость моря и большое количество земли с назначением под многоквартирный дом, и получите минимум 130 000 рублей за квадратный метр. Это дорого, учитывая что район подойдёт далеко не всем. Администрация никак не может решить здесь вопрос со школой и детским садом.
В целом, не могу сказать, что в каком-то микрорайоне, если мы не говорим о Лазаревском, цены сильно ниже, чем в других. Везде есть и «лоу», и средний, и «хай» сегмент. Ты вроде бы покупаешь квартиру где-нибудь на вершине Макаренко, а цена за квадрат — 150 000 рублей, потому что дом крутой. Или можно сказать, что Донская — это недорого, но если взять, например, ЖК «Новая заря», то меньше 100 000 рублей за квадрат там нет. 130 а то и 150 000, если квартира видовая.
Основной тезис, который здесь важно обозначить: не бывает идеального бюджетного жилья, в любом случае придётся идти на компромисс.
По моим наблюдениям, ради приятного климата люди готовы продавать свои «двушки» на родине и покупать здесь жилые помещения в домах с адской архитектурой и отсутствием какого-либо благоустройства территории, что очень плохо сказывается на общем облике города. Это действительно так?
Когда я только начинал работать, в базе было около тысячи объектов, из них 80% — жилые помещения. При строительстве таких домов никто не думает о внешнем облике, комфорте будущих жильцов. Цель одна — заработать денег. В итоге мы получаем микрорайоны вроде Клубничной, где кроме скученной горстки домов нет абсолютно ничего. А за счёт риэлторской схемы с фейковыми объявлениями у людей просто не остаётся выбора. Они продают своё жильё, едут в Сочи, снимают здесь квартиру, приходят в офис купить конкретную трёшку за 2 000 000 рублей, которая активно продаётся на «Авито», а им объявляют, что она уже продана, и начинают показывать реальные объекты с такой ценой. Люди попадают в подвисшее состояние, и им просто ничего не остаётся, кроме как покупать вот этот трэш. К сожалению, очень много таких сделок, очень много.
Сегодня среди более-менее бюджетных застройщиков (бюджетных в кавычках, потому что 100 000 рублей за квадрат — далеко не для всех доступная цена) в Сочи есть буквально два-три комплекса на весь город, про которые можно говорить — и то с натяжкой, — что там думают о комфорте людей. Это ЖК «Летняя резиденция», «Министерские озёра» и строящийся комплекс «Фрукты». Почему именно они? Да потому что изначально в проекте заложена большая территория, соблюдён принцип зонирования, предусмотрена большая парковка. Если сейчас в Сочи зайдёт новый застройщик, то для него такого участка (по площади и рельефу) просто нет, а если есть, то страшно представить его цену.
Покупка квартиры в Сочи — всё ещё разумная инвестиция, или лучше вкладывать деньги в недвижимость в Москве?
При всём уважении к моему любимому городу, деньги я бы зарабатывал на инвестициях в Москве. Во-первых, в столице всегда есть спрос. Несмотря на активные миграционные потоки в сторону Сочи, людей, переезжающих в Москву, гораздо больше. Во-вторых, в Сочи основная масса застройщиков — мелкие физлица или юрлица-однодневки, которые создаются под конкретный жилой комплекс. В Москве же есть такие компании, как «ПИК». Да, они могут притормозить по срокам, но так или иначе дом сдадут, потому что строят массово. В-третьих, стоит учитывать сочинские реалии, при которых могут быть снесены уже узаконенные ЖК, многие люди побаиваются покупать, а значит шансы на удачную перепродажу сокращаются.
Кроме того, с 1 июля 2019 года строительство жилья переведено с долевого на проектное финансирование. Это значит, что застройщик теперь не может воспользоваться деньгами дольщиков до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию. В связи с этим, думаю, имеет смысл пока притормозить с покупкой недвижимости, посмотреть, как будет происходить образование цен, выдача разрешений на строительство, использование эскроу-счетов, и потом уже делать выводы. В любом случае покупка квартиры — это риск. Никто вам не даст стопроцентной гарантии, даже самые модные и богатые застройщики.
hgh fragment 176-191 kaufen
References:
hgh-x2 kaufen
steroid side effects in women
References:
https://www.icu.pub/lorenzobarlow
But unlike males who will acquire little muscle with these
«milder» steroids, women will discover that these are greater than powerful enough to advertise good muscle
features, along with fats loss and efficiency advantages.
A deeper voice is a typical aspect impact of
anabolic steroids and is seen to often have an result on females on account of
extra testosterone leading to the development of male characteristics.
Points with the utilization of steroids and the heart are to not be taken frivolously.
Cardiovascular unwanted effects are a standard occurrence amongst
long-term and even short-term steroid customers. The use of
some steroids can lead to heart illness leading to heart attack, heart failure and a
lower in the functioning of the guts. Research have shown that those that use
steroids endure from impaired use of the left ventricle
of their hearts.
When steroid use amongst pro athletes is in the news, use it as a way to talk
about the difficulty, making sure your children understand the well being dangers,
the potential for authorized trouble, and the idea that steroid use is a form of dishonest.
Medicine generally known as «steroids» are categorised as corticosteroids or anabolic (or anabolic-androgenic) steroids.
Long-term use of steroids is defined as taking them for
longer than 2 weeks. Analysis additionally means that 90% of individuals taking corticosteroids
for longer than 60 days may experience unwanted effects.
The molecular biology of the androgen receptor has been reviewed by Klocker
et al. (2004). In contrast to different steroid receptors, most of its transcriptional exercise is mediated via the N-terminal AF-1 domain, there
being a reduced capacity of AF-2 in the androgen receptor to recruit LXXLL-containing co-activators.
Roughly three to four million individuals between the ages of
thirteen and 50 are believed to have used anabolic steroids.
Of these individuals, an estimated a million have skilled steroid
dependence. It shows why care is needed when serious about utilizing steroids for improving looks or sports activities performance.
With the exception of its impact on Lp(a), AAS use – especially use of
17α-alkylated AAS – leads to a extra atherogenic
lipid profile (see Table 1).
Subsequently, steroids typically trigger a rise in physique hair and a lower in hair
on high of the top. Testosterone could be transformed into oestrogen in The Power of Variable Control in Muscle Building male physique via using
the enzyme generally recognized as aromatase that is found within the
physique tissue, mainly muscle and fat. When a person has further oestrogen in his system,
this could result in a selection of totally
different side effects, such because the build-up of extra fat under the skin, oedema (water
retention) and the event of gynecomastia, also called ‘man boobs’.
Steroids taken orally are harder for the liver
to breakdown and metabolise which might lead to a lower
in the perform of the liver and its ability to clear out any waste merchandise.
Steroids have additionally been seen to have a physical
effect on the aesthetic appearance of the
jawline. Excessive quantities of progress hormone and testosterone create the look
of a more outlined and square jawline on account of muscle development in the jaw and the increase
of masculine features. Some steroids additionally
lead to an increase in levels of dangerous ldl cholesterol
within the body which may accumulate as plaque within the blood vessel
walls and can lead to strokes and heart assaults.
Different unwanted effects are muscle weak spot, eye issues
(including cataracts), and a higher threat of diabetes.
Some AAS users self-medicate with phosphodiesterase kind 5 (PDE5) inhibitors corresponding to sildenafil
to counteract erectile dysfunction (65). This class of drugs inhibits
the enzyme PDE5 which breaks down cGMP – the second
messenger molecule responsible for conveying the sign of the cavernous nerve to induce an erection (195).
The steroid ring is composed of three 6-carbon rings and one 5-carbon ring joined, of
which ldl cholesterol is probably the most basic type and, indeed, the precursor.
Though the time period steroid contains all brokers derived from this ringed structure, this dialogue includes only
testosterone and the anabolic-androgenic steroids (AASs). It Is
a hard dialog to provoke but your physician might help you find the required sources to address each the bodily and
mental/emotional challenges posed by this dependency.
Remember, habit just isn’t a private failure but quite a medical problem, no totally
different from any other well being problem.
Blood-borne infections similar to HIV, hepatitis B and hepatitis C pose one
other necessary risk among folks utilizing illicit anabolic steroids, significantly
among men and women who share needles or different injection tools 2.
This mental well being condition may cause you to frequently worry
that your muscular tissues usually are not large enough or
that you are not sturdy sufficient. Whereas you may be tempted to strive over-the-counter
supplements instead, know that the evidence shows many of those advertised for athletic efficiency have unknown unwanted facet effects.
For instance, teens who misuse these steroids might experience stunted growth.
It’s also attainable for this age group to
experience accelerated bone progress, which may then lead to early onset osteoporosis.
Athletes taking larger doses of steroids are also capable of suffer from an enlarged heart.
Bear in thoughts, the center is a muscle in itself and the more testosterone current in the body, the more this muscle can grow (hence why men typically have larger hearts than women).
The dangers of an enlarged coronary heart embrace coronary heart assault and CAD (coronary artery
disease) – that is from blocked arteries in the heart and
hypertension.
Further, it stays unknown how these hormones might affect infants
of nursing mothers utilizing these medication. Anabolic steroids often are abused by athletes for growing muscle mass and efficiency.
Non-athletes and non-competitive body builders also abuse
anabolic steroids for cosmetic causes. Aside from muscle-building (anabolic) effects, steroids also produce
androgenic effects, which embody the event of male traits similar to deeper voice, facial hair,
and elevated libido. These unhealthy boys are those that make headlines in sports doping scandals.
They’re the muscle-pumping, strength-boosting compounds that have bodybuilders and athletes salivating.