Сочи, Красная Поляна, искусственный остров в Чёрном море. Основатель «Корпорации Остров Первый» Булат Шакиров строит не просто здания — он меняет ландшафт южной недвижимости. Мы поговорили о трансформации рынка, премиальных форматах и доверии как новой валюте в девелопменте.
— Булат, сегодня рынок коммерческой недвижимости в России переживает серьёзную трансформацию. Какие ключевые тренды вы бы выделили — как в девелопменте, так и в потребительском поведении арендаторов и инвесторов?
— Если раньше торговые центры действительно были торговыми — с одеждой, обувью, — то со временем стали развлекательными: кинотеатры, рестораны, детские зоны. С приходом онлайн-торговли, особенно в ковид, многие ТЦ закрывались, и e-commerce вырос в 10 раз. Это серьёзно ударило по офлайну.
Сегодня классический ТЦ уходит в прошлое. Будущее — за многофункциональными комплексами с акцентом на досуг: термальные зоны, парки развлечений, рестораны. То, что невозможно получить онлайн. В ближайшие 5 лет, по нашим оценкам, 10% ТЦ в России либо закроются, либо будут реконструированы. Рынок трансформируется под новые привычки.
Булат Шакиров
— А у нас в России есть уже примеры или мы пока только-только в начале этой трансформации?
— Примеров много. После ухода иностранных ритейлеров освободились площади, и их заняли отечественные бренды и дизайнеры. Яркий пример — ИКЕА. В МЕГЕ освободились сотни тысяч квадратных метров, и их занял, например, «СберМегамаркет». Это масштабная трансформация, и она только началась.
— На выставке MALLPIC SOCHI презентовались не только готовые объекты, но и инвестиционные идеи. Какие форматы сегодня вызывают наибольший интерес у инвесторов: стрит-ретейл, многофункциональные комплексы, инфраструктурные узлы? Почему?
— При высокой ключевой ставке инвесторам интересны лишь немногие форматы. Один из них — склады. Онлайн-торговля требует огромных логистических площадей, и этот сектор активно растёт.
Премиальное жильё и гостиничные комплексы по-прежнему интересны, особенно в Сочи. Здесь покупают не для жизни, а как инвестпродукт: управляющая компания сдаёт апартаменты, а владелец получает доход и актив в стабильном регионе.
— О каких рекордах может говорить MALLPIC SOCHI? Может быть, о количестве участников или интересе со стороны международных партнёров?
— Идея MALLPIC SOCHI родилась в 2022 году на фоне невозможности участия в зарубежных выставках. Мы поняли, что можем создать аналог в России, совмещая профессиональное сообщество и тёплую курортную атмосферу. Сочи — идеальное место. В мае прошёл уже пятый MALLPIC.
У нас растёт число участников и расширяется география. Приезжают коллеги из СНГ, Турции, ОАЭ. Мы провели крупную сессию о взаимодействии маркетплейсов и ТЦ, что особенно актуально сегодня. В фокусе — логистика, онлайн-торговля, премиальная недвижимость. Это не просто выставка, а платформа для идей и решений.
— А на MALLPIC SOCHI подписывались какие-то инвестиционные договоры или это не было главной задачей выставки?
— В этот раз подписаний не было. Но на прошлой выставке в ноябре заключили крупную сделку по логистическому комплексу. MALLPIC проходит дважды в год, и на предстоящей, которая пройдёт с 19 по 23 ноября, мы снова ждём инвесторов и важные соглашения.
— Многие аналитики говорят о переоценённости сочинского рынка жилья — особенно в сегменте курортной недвижимости. На ваш взгляд, действительно ли мы наблюдаем пузырь, или спрос остаётся обоснованным? Какие форматы сохраняют инвестиционную привлекательность, а от каких стоит держаться подальше?
— Пузыря нет. Раньше капитал выводили за границу — теперь инвестируют в Россию. Внутренний туризм растёт, развивается инфраструктура, открываются новые проекты.
Сочи — уникальное место: море, горы, один из немногих работающих аэропортов. Земли под застройку почти не осталось, особенно с разрешениями. Это делает рынок ограниченным и высокомаржинальным. Качественные проекты дорожают и останутся в цене.
Инвестировать стоит в гостиничные комплексы с надёжными операторами. Только по 214-ФЗ и с тщательной проверкой документов. Это защита от рисков, особенно в Сочи, где активны недобросовестные застройщики.
— Проект «Остров Первый» называют одним из самых амбициозных на юге страны. Какие новые подходы в архитектуре, инфраструктуре или девелоперской логике вы применяете, чтобы он стал не просто объектом, а точкой притяжения для инвестиций и трафика?
— Проект «Остров Первый» — идея бывшего мэра Сочи Леонида Мостового, вынашиваемая им 15 лет. Сегодня мы доводим её до реализации. Это 50 гектаров у побережья, полтора миллиона квадратных метров. Планируем создать город будущего: без машин с ДВС, только электротранспорт, пешеходная среда, экологичные технологии.
Концепция основана на четырёх стихиях. Вода — марина на 350 яхт и катеров. Воздух — небоскрёбы под международные гостиничные бренды. Земля — парки и виллы. Огонь — спорт, развлечения, медиа и выставки. Технология строительства — проверенная: волноломы, шпунты, поэтапная засыпка. Работают опытные инженеры, включая команду из Петербурга, строившую искусственный участок в Геленджике. Это амбициозный, но абсолютно реалистичный проект.
— Проекты на Красной Поляне — это всегда баланс между природой, статусом локации и спросом на уникальность. Как меняется девелоперский подход, когда речь идёт о горах, экологии и требовательной аудитории?
— Красная Поляна — моя личная страсть. Мы реализуем камерный гостиничный комплекс в стиле шале в уникальной локации, рядом с заповедником. Это последний участок с разрешением на строительство. До дольменов — 10 минут пешком.
Фокус — на тех, кто любит природу, горы, спорт. В непосредственной близости — казино, горнолыжные курорты, рестораны. Архитектурную концепцию разрабатывает CT Architects — одно из лучших бюро, бывшее ранее частью международного бюро Chapman Taylor. Комплекс идеально вписан в ландшафт с точки зрения архитектуры.
— Насколько в 2025 году важна публичность для девелопера? Видим, что вы не просто строите, но формируете повестку — через выставки, события, медиа. Это стратегия?
— Публичность сегодня необходима. Мы показываем инвесторам не только объект, но и сам путь создания: от выбора участка до отделки. Люди ценят качество и хотят «жить сразу» — без ремонта, с чемоданом заехать и наслаждаться.
Проект на Красной Поляне мы начали в августе прошлого года, стройку завершаем в сентябре, отделку — до конца года. За год — полноценный запуск. Каждый этап мы открыто показываем. Это формирует доверие и превращает инвесторов в часть сообщества.
— Булат, расскажите, есть ли у вас ещё новые проекты?
— Готовим пять новых сделок: три — на побережье, две — в горах. Через 2–3 месяца надеемся представить интересные, качественные проекты жителям Сочи и читателям SCAPP.
