Инвестирование в недвижимость остаётся одной из самых надёжных форм вложений, особенно в курортных регионах России. Самые популярные направления — Крым и Сочи, и каждое имеет свои уникальные особенности и риски. В этой статье мы рассмотрим ключевые отличия двух рынков недвижимости, преимущества Крыма, а также потенциальные подводные камни, на которые стоит обратить внимание при выборе недвижимости для инвестиций на полуострове.
Главные отличия рынков недвижимости Крыма и Сочи
Правовой статус и политические рискиКрым имеет особый правовой статус, который признан не всеми странами мира. Это создаёт определённые политические и правовые риски для инвесторов, особенно иностранных. В Сочи же таких рисков нет, так как он полностью интегрирован в правовую систему России.
Инфраструктура и развитие
Сочи имеет более развитую инфраструктуру, включая международный аэропорт, транспортную сеть и современные спортивные объекты, построенные в рамках подготовки к Олимпийским играм 2014 года. В Крыму инфраструктура также развивается, но пока она не достигла уровня Сочи. Это касается как общественного транспорта, так и коммунальных услуг — в некоторых районах могут быть перебои с электроэнергией, водо– и газоснабжением. При этом многие современные жилые комплексы в Крыму имеют разнообразную внутреннюю инфраструктуру — не только магазины и кафе, но и просторные бассейны для жильцов. А качество крымских дорог на порядок выше сочинских.
Наличие земли под застройку на первой береговой линии
Сейчас в Крыму больше свободной земли для застройки, поэтому девелоперы могут выбирать участки в локациях, более привлекательных для потенциальных покупателей — например, на первой береговой линии. В Сочи это практически невозможно, все ликвидные участки уже застроены.
Туристический потенциал и сезонность
Сочи привлекает туристов круглый год благодаря мягкому климату и наличию как летних, так и зимних курортов. В этом плане он является абсолютно уникальным в России. В то время как Крым ориентирован преимущественно на летний отдых. Это влияет на доходность от аренды недвижимости: в Сочи она более стабильна на протяжении всего года, а в Крыму привязана к туристическому сезону.
Ценовая политика
Пока недвижимость в Крыму дешевле, чем в Сочи (в курортных городах республики — 200−270 тыс. рублей за 1 кв. м против 650−700 тыс. рублей за 1 кв. м в столице Олимпиады–2014), что делает полуостров более доступным для инвесторов с ограниченным бюджетом. Однако Крым имеет высокий потенциал роста цен в будущем, поэтому нужно понимать, что в течение нескольких лет они могут выйти на пик, и потенциальным покупателям важно не упустить этот момент.
Площади апартаментов в продаже
В Сочи одни из наиболее популярных площадей апартаментов — 20−25 кв. м. Это обусловлено двумя факторами — высокой ценой квадратного метра и ликвидностью малометражных лотов среди инвесторов. А вот в Крыму ситуация иная — минимальная площадь апартаментов здесь составляет 35−40 кв. м.
Ремонт в новых квартирах и апартаментах
Если в Сочи продажа недвижимости класса бизнес и выше с отделкой и даже мебелью — уже норма, то в Крыму эта практика ещё только набирает силу. Чаще всего максимум, на что может рассчитывать покупатель здесь — черновая отделка или white box, а ремонтные работы от застройщика придётся оплачивать отдельно.
Портрет инвестора
Если в Сочи значительная часть покупателей — начинающие игроки, для которых это зачастую первый опыт инвестирования в недвижимость, то в Крым, по нашим наблюдениям, заходят опытные инвесторы, имеющие или имевшие во владении объекты не только в других регионах РФ, но и за рубежом. Поэтому ожидания у таких клиентов значительно более высокие и сформированные.
Что важно при выборе недвижимости в Крыму
Внимание к юридическим вопросам
В Крыму многие проекты реализуются в рамках ФЗ-214. Однако всё равно следует очень внимательно проверять юридическую чистоту документов на землю и строения, так как переход республики в состав РФ сопровождался изменениями в земельном и имущественном законодательстве. Вследствие этого могут возникать проблемы с признанием прав собственности. Поэтому важно сотрудничать только с проверенными агентствами недвижимости и юристами.
Масштаб проекта
От количества юнитов в проекте зависит то, насколько быстро инвестор сможет перепродать свой апартамент. То есть в комплексах по 2 тыс. юнитов и выше реализация актива может затянуться из-за высокой конкуренции. А вот в небольших проектах, на 300−500 апартаментов, как правило, наблюдается дефицит лотов после окончания продаж от застройщика, поэтому перепродать недвижимость будет легче.
Наличие рассрочек и акций от застройщика
В Сочи многие застройщики давно предоставляют покупателям различные привлекательные условия, будь то скидки или рассрочки. Это особенно удобно для инвесторов, которые не готовы сразу вложить в проект все деньги. В Крыму такая практика тоже популярна, крупнейшие девелоперы предоставляют рассрочку на строящиеся дома и апартаменты. Размер первоначального взноса варьируется в среднем от 30 до 50% итоговой стоимости лота, остальную часть покупатель может выплатить в течение 2−3 лет. Зачастую опытные инвесторы отправляют эти деньги на вклад и оплачивают рассрочку с процентов.
Генеральный директор международной компании Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская
Срок окупаемости инвестиций
Если текущая политическая ситуация затянется, есть риск, что часть покупателей, не готовых ждать роста крымского рынка недвижимости, будет выходить из инвестиций. Так было в Сочи во время пандемии 2020−2021 годов, когда люди думали, что рынок находится на пике и скоро случится падение, из-за чего продавали свои активы. А всего через 2 года цены выросли в 2−3 раза, и многие упустили возможность заработать ещё больше.
Поэтому, покупая недвижимость в Крыму для инвестиций, нужно понимать, что это игра вдолгую — минимум на 3−5 лет. Однако терпение инвесторов, готовых подождать, может полностью окупиться.
Резюме
Инвестирование в недвижимость в Крыму может быть выгодным при правильном подходе и учёте всех рисков. Крым предлагает более низкие цены и высокий потенциал роста, но требует внимательного анализа юридической чистоты объектов и состояния инфраструктуры. Сочи, несмотря на более высокие цены, предлагает стабильность и развитую инфраструктуру. Однако если там потенциал роста цен практически исчерпал себя, то в Крыму у инвесторов ещё остаются возможности заработать, при условии, что они готовы подождать несколько лет.
