Российский инвестиционный форум в Сочи — главный смотр крайне амбициозных проектов, которые воплощаются в жизнь с переменным успехом, но так или иначе задают вектор развития городской среды. Тенденции 2019 года относительно Сочи — цифровизация в рамках проекта «Умный город», новые апарт-комплексы и жилые микрорайоны, аквапарк на месте вечной стройки на Светлане (резидент форума) и два объекта в Головинке, один из которых — марина на 250 яхт.
Головинка фигурирует на форуме не в первый раз. Внимание к Лазаревскому району вообще, и к его отдельным микрорайонам в частности — политика администрации Сочи последних лет. По заявлению мэра Пахомова, сделать приморские посёлки Лазаревского района всесезонными, как это случилось с центром, Поляной и Имеретинкой благодаря олимпийским инвестициям, — основная задача городских властей (после борьбы с самостроями, видимо).
Разработкой проектов марины и крытого аквапарка в Головинке, представленных на РИФ-2019, а также градостроительной концепции развития всего посёлка (была презентована на форуме ранее) занимался Центр развития рекреационных территорий «Новые горизонты». Алина Колесникова встретилась с его руководителем Ольгой Шебзуховой и узнала, какие перспективы есть у непопулярного курортного посёлка в Лазаревском районе.
Новые горизонты
Ольга в профессии с 2000 года. Её первым руководителем был Игорь Ярошевский — главный архитектор Сочи с 1985 по 2000 год и учредитель ГУ Южный региональный академический научно-творческий центр Российской академии архитектуры и строительных наук «ЮгАкадемЦентр», куда Шебзухова попала сразу после университета. Специалисты «ЮгАкадемЦентр» в основном занимались крупными объектами курортной отрасли, проектировали пансионаты, санатории, гостиницы. Позже Ольга продолжила свою профессиональную деятельность в компании «МРК-проект» Николая Гришина, члена научно-экспертного совета Морской коллегии правительства РФ, советника РААСН, разработчика ГОСТов по строительству марин на территории РФ.
«Я занималась и частной практикой, работала в составе проектных групп, но в какой-то момент поняла, что хочу объединить специалистов, которые знают, как именно нужно проектировать в Сочи — с учётом сложного рельефа, субтропического климата, градостроительных особенностей, — рассказывает о создании Центра „Новые горизонты” Ольга. — Для реализации масштабных инвестиционных проектов просто необходим комплексный подход, поэтому он лёг в основу нашей деятельности».
Курорт вместо теплиц и фундучных плантаций
Проект комплексного развития Головинки — это пилотный проект концепции устойчивого развития Лазаревского района, занимающего значительную часть побережья Большого Сочи. «Провести градостроительный анализ и создать возможность для осознанного и осмысленного развития посёлка — инициатива компании „Новые горизонты”», — говорит Ольга. Одним из единомышленников Шебзуховой в этом деле оказался владелец отеля «Замок у моря», расположенного в Головинке. Он не только поддержал проектирование и строительство сквера «Лиран», но и оказал помощь экологической службе, которая занималась восстановлением Тюльпанного дерева.
Выбор Головинки для пилотного проекта был обусловлен ещё и тем, что большую часть посёлка занимают поля Сельхозфирмы «Победа». То есть территория не застроена и к её развитию можно подойти комплексно. Ольга утверждает, что использовать данные земли в сельскохозяйственных целях, мягко говоря, не очень целесообразно: «Это уникальная с точки зрения курортного потенциала территория, и при грамотной эксплуатации она могла бы встать в один ряд с Имеретинкой по туристической привлекательности».
Идея строительства на первой линии исключительно санаторно-курортных комплексов, которую сейчас продвигает губернатор Вениамин Кондратьев, не нова. Ещё в генплане образца 1967 года архитекторы и градостроители описали наиболее благоприятную схему развития курортного города. Территория вдоль моря и рек — общественные пространства, первая линия — отели и санатории, далее — жилые комплексы, ещё дальше от моря — производственные и сельскохозяйственные территории, частный сектор.
Руководствуясь этими правилами, команда Ольги Шебзуховой предложила вариант развития событий, при котором обычный посёлок, где зимой на улице вы вряд ли встретите больше пяти человек, будет функционировать круглогодично. Например, в списке инвестиционных проектов значится спортивно-оздоровительный комплекс для проведения соревнований и использования его в качестве тренировочной базы. Логично, что для спортсменов и болельщиков потребуются средства размещения, поэтому комплексное развитие посёлка также подразумевает строительство гостиничного комплекса на 1 500 мест. Районный торгово-развлекательный комплекс, рассчитанный примерно на 15 000 человек, — ещё один объект, уместность которого показал градостроительный анализ. Учитывая, что в Лазаревском районе такого комплекса в принципе нет, он мог бы стать местом притяжения не только для жителей Головинки, но и близлежащих посёлков.
«Одна из особенностей Лазаревского района — малоэтажная застройка вдоль берега, зачастую используемая как гостевые дома с недостаточным уровнем сервиса. Для местных жителей это единственная возможность заработать на сегодняшний день. Строительство жилья в районе только усугубит ситуацию, — утверждает Ольга. — Пока мы не привлечём сюда туристов, не создадим рабочие места в посёлках, ни о какой жилой застройке не может быть и речи. Наличие современных многофункциональных комплексов не только позволит жителям работать в непосредственной близости от дома, но и снизит нагрузку на дорогу — единственную связь Сочи с „большой землёй”».
Интересы местных
Инвестиционный план развития, разработанный центром «Новые горизонты», охватывает не только совхозные поля. Очевидно, что в случае комплексной застройки встанет вопрос, как быть с существующими частными домами и мини-отелями, расположенными на первой линии. Отвечая на этот вопрос, Ольга говорит в первую очередь об оптимальной целесообразности в принятии решений и приводит в пример территорию рядом с ж/д вокзалом Сочи, район Краснодарского кольца и Макаренко, где раньше преобладала старая жилая застройка с огородами.
«К счастью, в Головинке свободных территорий — незастроенных, неиспорченных — достаточно, чтобы разместить всю программу. А те домики, которые попадают в курортную улицу между ж/д платформой и сквером «Лиран», нужно просто привести в должный вид, облагородить, — говорит Ольга. — А вот бараки, построенные из подручных средств в огородах, которые РЖД выделяла своим сотрудникам, конечно, не украшают железнодорожный фасад. Гости города, проезжая, видят из окон поезда прекрасное море, горы и в то же время эти совершенно не ухоженные участки».
Основной задачей Центра развития рекреационных территорий «Новые горизонты» Ольга называет капитализацию территории, если проще — увеличение стоимости земли. «У нас есть прекрасный пример — Красная Поляна. 10 лет назад, кроме бабушек и дедушек, которые продавали малину, никто особо не стремился там жить. Поменять домик на комнату в общежитии в Адлере было за счастье, — рассказывает Ольга. — А какая сейчас стоимость земли в Красной Поляне? Это как раз и есть результат реализации крупных инвестиционных проектов. Кроме того, именно изменение баланса стоимости земли позволяет прийти крупным игрокам, которые могут позволить себе вложить деньги в инфраструктуру, необходимую для развития всего посёлка».
Ольга отмечает, что при грамотном использовании территории никто не пострадает. Обустроенные пляжи, современные отели, рестораны и, в конце концов, канализация, которой, надо признать, в микрорайоне Олимпийской столицы толком и нет, — всё это повысит уровень жизни местных жителей и, конечно, увеличит стоимость их имущества.
Яхтенная марина и набережная
Пока в Татарстане даже совсем небольшие населённые пункты получают красивые современные набережные, берега рек и даже пляжи в курортном Сочи в большинстве случаев остаются необустроенными. Так, например, в долине Шахе в Головинке работает асфальтобетонный завод, а желающие прогуляться вдоль горной реки (или просто таким образом сократить себе путь) вынуждены пробираться по тропам сквозь заросли. Поэтому рендеры общественных пространств у воды от Центра «Новые горизонты» будоражат особенно.
Яхтенная марина в посёлке на первый взгляд и вовсе кажется прихотью, но на деле оказывается частью инфраструктуры яхтинга и прибрежного пассажирского судоходства от Сочи до Анапы, концепт которой Краснодарский край в начале 2019 года представил на инвестиционном форуме. Кстати, автором схемы дислокации и компоновочных решений марин стал Николай Гришин — тот самый бывший руководитель Ольги Шебзуховой
Реализация
Ольга считает, что реализовать этот проект не менее реально, чем провести зимние Олимпийские игры в субтропиках. Главное, чтобы сошлись интересы собственников земель, различных ведомств и тех крупных компаний, которые пользуются территорией на условиях долгосрочной аренды. «В идеале перейти к государственно-частному партнёрству, где частные инвесторы берут на себя вопросы финансирования, а государство в виде муниципалитета или правообладателей территории входят в проект с обеспечением инженерных коммуникаций и транспортной доступности, — говорит руководитель Центра развития рекреационных территорий „Новые горизонты“.
Проект уже получил все возможные на данной стадии согласования и одобрения, относится к масштабным инвестиционным проектам и рекомендован для реализации Департаментом архитектуры Краснодарского края. По словам Ольги, чтобы это произошло, необходим контролирующий орган — инвестиционный совет территории, некоммерческая структура, в которой ведущую роль выполняют Администрация города-курорта Сочи, компания-разработчик Центр развития рекреационных территорий «Новые горизонты», инвесторы, финансирующие реализацию амбициозных проектов, а также местные жители, заинтересованные в развитии родного посёлка.
